Por: Uri Colodro @ur1992
Fotos: Uri Colodro @ur1992 y La Casa de Juana
Uri Colodro
La ciudad se expande de manera centrífuga y centrípeta. Lo primero tiene que ver con aquella expansión horizontal, hacia las afueras. Lo segundo, con la densificación, principalmente a través de un proceso de verticalización mediante la construcción de edificios.
El Gran Santiago vio su expansión centrífuga principalmente a lo largo del siglo XX, momento en el que se iban anexando nuevos barrios e incorporando ciudades que anteriormente eran independientes, como los casos de Puente Alto, Maipú, San Bernardo o Quilicura, que tuvieron su propia fundación, plazas de armas y cascos históricos. Tras la migración campo-ciudad, el crecimiento vegetativo de la población y la llegada de colonias extranjeras, el año 2000 teníamos una ciudad que abarcaba 62 mil kilómetros cuadrados[1] y 5,8 millones de habitantes[2].
El crecimiento que se generó derivó en una megalópolis cuyas dinámicas internas comenzaron a afectar en la calidad de vida de sus habitantes. Los viajes de entre una y hasta tres horas para llegar al principal centro laboral de la ciudad (el eje Alameda – Providencia – Apoquindo) se hicieron habituales para una buena parte de la población, a pesar de la expansión de la red de metro y la construcción de autopistas urbanas. A lo anterior, se suma que tan sólo un puñado de comunas concentran la mayor parte de la oferta cultural, los servicios especializados, el ocio y el entretenimiento. Así, los factores mencionados dieron origen a un fenómeno de retorno al centro, donde particularmente las familias más jóvenes estaban dispuestas a sacrificar la casa con jardín por departamentos más pequeños, a cambio de una mejor localización que les permitiera tener todo a la mano y desplazarse fácilmente a sus lugares de trabajo.
En un inicio el escenario fue favorable, ya que las comunas céntricas contaban con un Plan de Repoblamiento, el que permitía adquirir inmuebles con un subsidio de renovación urbana. Sin embargo, tras el desencadenamiento del fenómeno denominado por los expertos como in-filling, los precios rápidamente comenzaron a subir a medida que barrios centrales que habían experimentado una decadencia en las décadas anteriores se fueron consolidando como buenas alternativas para la inversión inmobiliaria.
¿Qué sucedió?
A medida que se construía en las comunas más demandadas como Santiago Centro y Providencia, el stock de suelo para seguir edificando se hacía cada vez más bajo, lo que, sumado a normativas más rígidas para evitar la degradación de la calidad de vida de los barrios, hizo que los precios del suelo se dispararan, aumentando el valor de las unidades hasta un punto en que se hacía menos rentable. Esta situación generó que los actores del sector inmobiliario buscaran comunas sustitutas, con precios del suelo aún bajos, condiciones de conectividad similares y normativas más laxas. Así, zonas contiguas a Santiago centro como San Miguel, Estación Central, Recoleta, Independencia, Quinta Normal y San Joaquín comenzaron a ver cómo a lo largo de sus avenidas principales -en su mayoría, dotadas de redes de metro operativas o en construcción- se alzaban edificios de departamentos que en algunos casos llegaban a los 40 pisos. Para el caso de Providencia, con precios considerablemente más altos y un público más exclusivo, la alternativa fue Ñuñoa, con nuevas líneas de metro y condiciones similares en cuanto a equipamiento comercial, cultural, calidad del espacio público y áreas verdes.
Este proceso es denominado en el mercado inmobiliario como “efecto rebase”. Es decir, que al saturarse un sector determinado y no poder seguir desarrollando de forma masiva proyectos allí, se traslada la oferta a sectores contiguos que anteriormente no fueron igual de atractivos, homogeneizándose sus precios al barrio vecino y absorbiendo la mayor parte de su demanda.
¿Hacia dónde vamos?
Una primera etapa de los “rebases” que han ocurrido en Santiago son los ejemplos de Santiago Centro y Providencia. Sin embargo, la consolidación y próxima saturación de las “comunas sustitutas”, sumado al anuncio de la expansión de la red de metro con tres nuevas líneas[1], ha hecho que la oferta siga avanzando hacia nuevas comunas que durante décadas habían quedado relegadas del interés inmobiliario. Por ejemplo, de ser una de las comunas con mejor calidad de vida y precios asequibles para la clase media, hoy Ñuñoa presenta precios de venta y arriendo que hace menos de 10 años podían verse en Vitacura, el barrio con el metro cuadrado de suelo más alto del Gran Santiago. Este cambio sin duda ha modificado la composición social de los nuevos vecinos que llegan a sus barrios, generándose un desplazamiento de la demanda del segmento anterior hacia la avenida Macul, que actualmente ofrece precios asequibles para la clase media y que en unos años estará dotada de metro, conectándose en pocas estaciones con el centro metropolitano.
La situación descrita no es exclusiva de Santiago. En otros contextos urbanos el efecto rebase ha sido y es en la actualidad un fenómeno al que no se le ha puesto demasiada atención. En Madrid (España), si bien la segregación es considerablemente más moderada que en las urbes chilenas, también existen ciertos patrones de asentamiento que han configurado un escenario en que las mejores locaciones están en la zona centro y norte de la ciudad. Contiguo a los barrios más acomodados como Salamanca y Chamberí se encuentra el distrito de Tetuán, el que históricamente ha albergado habitantes de distintas clases sociales y nacionalidades, produciéndose una situación de coexistencia. A pesar de la crisis económica, en los últimos cuatro años el precio medio de alquiler de una vivienda ha aumentado en un 37%[2], situación que se explicaría por su cercanía al polo laboral de Plaza Castilla.
Aunque la valorización ha sido abrupta, aumentando la cantidad de proyectos inmobiliarios en la zona, los precios por metro cuadrado que ostentan las propiedades pueden llegar a ser hasta un 30% más bajos que en zonas vecinas como Chamartín. Es decir, el proceso de rebase estaría en pleno apogeo: algo así como el “descubrimiento” y “conquista” de este barrio, anteriormente poco visible y de bajo interés para el mercado inmobiliario.
La verticalización es un arma de doble filo. Por un lado, trae los beneficios de que más personas puedan optar a vivir en un barrio consolidado, con alta densidad de servicios, equipamiento y bien comunicado. Sin embargo, la misma densificación trae consigo un deterioro en esa calidad de vida que los nuevos vecinos llegaron a buscar, de modo que constituye un enorme desafío de gobernanza no sólo para los gobiernos locales, sino que también para los actores del sector inmobiliario que no sólo deberían preocuparse de vender un buen producto, sino que de asegurar la sostenibilidad urbana de los barrios que ellos mismos transforman y que les pueden brindar nuevas oportunidades a futuro.
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Finalmente, es posible sostener que el mapa social de Santiago ha cambiado considerablemente y este “efecto rebase” probablemente haga que dichas transformaciones se profundicen. Lo positivo de todo esto es que en una primera etapa se fomenta la mixtura social, atrayendo al mismo tiempo más inversión, equipamiento y servicios a sectores que anteriormente estuvieron relegados de dicho desarrollo. El desafío que se viene es que sepamos reinventar los barrios, manteniendo los valores locales y la sostenibilidad, fomentando la integración y evitando la expulsión.
Uri Colodro
- Ducci, María Elena. (2002). Área urbana de Santiago 1991-2000: expansión de la industria y la vivienda. EURE (Santiago), 28(85), 187-207.
- Ferrando Acuña, Francisco (2008). Santiago de Chile: antecedentes demográficos, expansión urbana y conflictos. Revista de Urbanismo, N°18.
- La Línea 7 conectará Renca con Vitacura, la Línea 8 hará su recorrido entre Providencia y Puente Alto a través del eje Los Leones – Macul – La Florida – Silva Henríquez y la Línea 9 llegará por primera vez a La Pintana a través del eje Santa Rosa.
- Pascual, Alfredo (3 de marzo de 2018). Las dos zonas en las que más sube el alquiler de Madrid señaladas por la delincuencia. El Confidencial. Disponible en: http://www.elconfidencial.com/
Uri Colodro
Geógrafo y Licenciado en Geografía, Pontificia Universidad Católica de Chile. Candidato a M.Sc. en Gobernanza de Riesgos y Recursos, Ruprecht-Karls Universität Heidelberg. Sus mayores áreas de interés corresponden al ámbito de la geografía urbana, social y
Uri Colodro
Geógrafo y máster en ciencias. Especializado en urbanismo, sociedad y cultura. Dedicado a la consultoría, la escritura y la cocina. Admirador de Jane Jacobs y sus paseos por la ciudad.
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