Por: Uri Colodro @ur1992

Fotos: Uri Colodro @ur1992 y La Casa de Juana

 

 

 

Uri Colodro

La ciudad se expande de manera centr铆fuga y centr铆peta. Lo primero tiene que ver con aquella expansi贸n horizontal, hacia las afueras. Lo segundo, con la densificaci贸n, principalmente a trav茅s de un proceso de verticalizaci贸n mediante la construcci贸n de edificios.

El Gran Santiago vio su expansi贸n centr铆fuga principalmente a lo largo del siglo XX, momento en el que se iban anexando nuevos barrios e incorporando ciudades que anteriormente eran independientes, como los casos de Puente Alto, Maip煤, San Bernardo o Quilicura, que tuvieron su propia fundaci贸n, plazas de armas y cascos hist贸ricos. Tras la migraci贸n campo-ciudad, el crecimiento vegetativo de la poblaci贸n y la llegada de colonias extranjeras, el a帽o 2000 ten铆amos una ciudad que abarcaba 62 mil kil贸metros cuadrados[1] y 5,8 millones de habitantes[2].

 

 

El crecimiento que se gener贸 deriv贸 en una megal贸polis cuyas din谩micas internas comenzaron a afectar en la calidad de vida de sus habitantes. Los viajes de entre una y hasta tres horas para llegar al principal centro laboral de la ciudad (el eje Alameda 鈥 Providencia 鈥 Apoquindo) se hicieron habituales para una buena parte de la poblaci贸n, a pesar de la expansi贸n de la red de metro y la construcci贸n de autopistas urbanas. A lo anterior, se suma que tan s贸lo un pu帽ado de comunas concentran la mayor parte de la oferta cultural, los servicios especializados, el ocio y el entretenimiento. As铆, los factores mencionados dieron origen a un fen贸meno de retorno al centro, donde particularmente las familias m谩s j贸venes estaban dispuestas a sacrificar la casa con jard铆n por departamentos m谩s peque帽os, a cambio de una mejor localizaci贸n que les permitiera tener todo a la mano y desplazarse f谩cilmente a sus lugares de trabajo.

 

 

En un inicio el escenario fue favorable, ya que las comunas c茅ntricas contaban con un Plan de Repoblamiento, el que permit铆a adquirir inmuebles con un subsidio de renovaci贸n urbana. Sin embargo, tras el desencadenamiento del fen贸meno denominado por los expertos como in-filling, los precios r谩pidamente comenzaron a subir a medida que barrios centrales que hab铆an experimentado una decadencia en las d茅cadas anteriores se fueron consolidando como buenas alternativas para la inversi贸n inmobiliaria.

 

驴Qu茅 sucedi贸?

A medida que se constru铆a en las comunas m谩s demandadas como Santiago Centro y Providencia, el stock de suelo para seguir edificando se hac铆a cada vez m谩s bajo, lo que, sumado a normativas m谩s r铆gidas para evitar la degradaci贸n de la calidad de vida de los barrios, hizo que los precios del suelo se dispararan, aumentando el valor de las unidades hasta un punto en que se hac铆a menos rentable. Esta situaci贸n gener贸 que los actores del sector inmobiliario buscaran comunas sustitutas, con precios del suelo a煤n bajos, condiciones de conectividad similares y normativas m谩s laxas. As铆, zonas contiguas a Santiago centro como San Miguel, Estaci贸n Central, Recoleta, Independencia, Quinta Normal y San Joaqu铆n comenzaron a ver c贸mo a lo largo de sus avenidas principales -en su mayor铆a, dotadas de redes de metro operativas o en construcci贸n- se alzaban edificios de departamentos que en algunos casos llegaban a los 40 pisos. Para el caso de Providencia, con precios considerablemente m谩s altos y un p煤blico m谩s exclusivo, la alternativa fue 脩u帽oa, con nuevas l铆neas de metro y condiciones similares en cuanto a equipamiento comercial, cultural, calidad del espacio p煤blico y 谩reas verdes.

 

 

Este proceso es denominado en el mercado inmobiliario como 鈥渆fecto rebase鈥. Es decir, que al saturarse un sector determinado y no poder seguir desarrollando de forma masiva proyectos all铆, se traslada la oferta a sectores contiguos que anteriormente no fueron igual de atractivos, homogeneiz谩ndose sus precios al barrio vecino y absorbiendo la mayor parte de su demanda.

 

驴Hacia d贸nde vamos?

Una primera etapa de los 鈥渞ebases鈥 que han ocurrido en Santiago son los ejemplos de Santiago Centro y Providencia. Sin embargo, la consolidaci贸n y pr贸xima saturaci贸n de las 鈥渃omunas sustitutas鈥, sumado al anuncio de la expansi贸n de la red de metro con tres nuevas l铆neas[1], ha hecho que la oferta siga avanzando hacia nuevas comunas que durante d茅cadas hab铆an quedado relegadas del inter茅s inmobiliario. Por ejemplo, de ser una de las comunas con mejor calidad de vida y precios asequibles para la clase media, hoy 脩u帽oa presenta precios de venta y arriendo que hace menos de 10 a帽os pod铆an verse en Vitacura, el barrio con el metro cuadrado de suelo m谩s alto del Gran Santiago. Este cambio sin duda ha modificado la composici贸n social de los nuevos vecinos que llegan a sus barrios, gener谩ndose un desplazamiento de la demanda del segmento anterior hacia la avenida Macul, que actualmente ofrece precios asequibles para la clase media y que en unos a帽os estar谩 dotada de metro, conect谩ndose en pocas estaciones con el centro metropolitano.

La situaci贸n descrita no es exclusiva de Santiago. En otros contextos urbanos el efecto rebase ha sido y es en la actualidad un fen贸meno al que no se le ha puesto demasiada atenci贸n. En Madrid (Espa帽a), si bien la segregaci贸n es considerablemente m谩s moderada que en las urbes chilenas, tambi茅n existen ciertos patrones de asentamiento que han configurado un escenario en que las mejores locaciones est谩n en la zona centro y norte de la ciudad. Contiguo a los barrios m谩s acomodados como Salamanca y Chamber铆 se encuentra el distrito de Tetu谩n, el que hist贸ricamente ha albergado habitantes de distintas clases sociales y nacionalidades, produci茅ndose una situaci贸n de coexistencia. A pesar de la crisis econ贸mica, en los 煤ltimos cuatro a帽os el precio medio de alquiler de una vivienda ha aumentado en un 37%[2], situaci贸n que se explicar铆a por su cercan铆a al polo laboral de Plaza Castilla.

 

 

Aunque la valorizaci贸n ha sido abrupta, aumentando la cantidad de proyectos inmobiliarios en la zona, los precios por metro cuadrado que ostentan las propiedades pueden llegar a ser hasta un 30% m谩s bajos que en zonas vecinas como Chamart铆n. Es decir, el proceso de rebase estar铆a en pleno apogeo: algo as铆 como el 鈥渄escubrimiento鈥 y 鈥渃onquista鈥 de este barrio, anteriormente poco visible y de bajo inter茅s para el mercado inmobiliario.

La verticalizaci贸n es un arma de doble filo. Por un lado, trae los beneficios de que m谩s personas puedan optar a vivir en un barrio consolidado, con alta densidad de servicios, equipamiento y bien comunicado. Sin embargo, la misma densificaci贸n trae consigo un deterioro en esa calidad de vida que los nuevos vecinos llegaron a buscar, de modo que constituye un enorme desaf铆o de gobernanza no s贸lo para los gobiernos locales, sino que tambi茅n para los actores del sector inmobiliario que no s贸lo deber铆an preocuparse de vender un buen producto, sino que de asegurar la sostenibilidad urbana de los barrios que ellos mismos transforman y que les pueden brindar nuevas oportunidades a futuro.

 

 

Uri Colodro

Finalmente, es posible sostener que el mapa social de Santiago ha cambiado considerablemente y este 鈥渆fecto rebase鈥 probablemente haga que dichas transformaciones se profundicen. Lo positivo de todo esto es que en una primera etapa se fomenta la mixtura social, atrayendo al mismo tiempo m谩s inversi贸n, equipamiento y servicios a sectores que anteriormente estuvieron relegados de dicho desarrollo. El desaf铆o que se viene es que sepamos reinventar los barrios, manteniendo los valores locales y la sostenibilidad, fomentando la integraci贸n y evitando la expulsi贸n.

 

 

Uri Colodro

 

 

 

  1. Ducci, Mar铆a Elena. (2002). 脕rea urbana de Santiago 1991-2000: expansi贸n de la industria y la vivienda. EURE (Santiago), 28(85), 187-207.
  2. Ferrando Acu帽a, Francisco (2008). Santiago de Chile: antecedentes demogr谩ficos, expansi贸n urbana y conflictos. Revista de Urbanismo, N掳18.
  3. La L铆nea 7 conectar谩 Renca con Vitacura, la L铆nea 8 har谩 su recorrido entre Providencia y Puente Alto a trav茅s del eje Los Leones 鈥 Macul 鈥 La Florida 鈥 Silva Henr铆quez y la L铆nea 9 llegar谩 por primera vez a La Pintana a trav茅s del eje Santa Rosa.
  4. Pascual, Alfredo (3 de marzo de 2018). Las dos zonas en las que m谩s sube el alquiler de Madrid se帽aladas por la delincuencia. El Confidencial. Disponible en: http://www.elconfidencial.com/

 

 

Uri Colodro
Ge贸grafo y Licenciado en Geograf铆a, Pontificia Universidad Cat贸lica de Chile. Candidato a M.Sc. en Gobernanza de Riesgos y Recursos, Ruprecht-Karls Universit盲t Heidelberg. Sus mayores 谩reas de inter茅s corresponden al 谩mbito de la geograf铆a urbana, social y

Uri Colodro

Ge贸grafo y m谩ster en ciencias. Especializado en urbanismo, sociedad y cultura. Dedicado a la consultor铆a, la escritura y la cocina. Admirador de Jane Jacobs y sus paseos por la ciudad.

Mail: jucolodr@uc.cl