Comprar una propiedad hoy día requiere una importante inversión de dinero y tiempo. Cuando una compra se financia al contado, se puede lograr una experiencia más rápida, eficiente y sin complicaciones asociadas con la aprobación de crédito, dejando a un lado la necesidad de cumplir con los requerimientos obligatorios comunes, tasaciones de bancos, y evitando algunos costos adicionales (intereses, impuesto timbres y estampillas, etc.).
Ahora, ¿qué necesitas tener en cuenta para poder hacer una compra de este tipo?
- Plazos:
Aunque hay algunos procesos con financiamiento al contado que son inmediatos, existen distintos factores que influyen en la velocidad de los plazos.
90 días aproximadamente, es el tiempo que puede durar una compra con financiamiento al contado, sin embargo, este período puede variar dependiendo de la naturaleza de cada proceso y la gestión de terceros (bancos asociados, notarías, Conservador de bienes raíces (CBRS), abogados, plazo de entrega previamente acordado, etc.).
Dentro de los factores que afectan en el plazo, probablemente el más relevante es el hecho de que la propiedad que deseas adquirir tenga o no una deuda vigente con una institución financiera. Si efectivamente tiene deuda, la comunicación con el banco inmediatamente supone plazos más largos e inclusos mayores probabilidades de que ocurran complejidades, dado que este tipo de procedimientos no son tan frecuentes en comparación a las compras con financiamiento hipotecario y por lo mismo, ocurren descoordinaciones con mayor facilidad
La comunicación efectiva y la resolución proactiva a inconvenientes de cada una de las partes, pueden ayudar a mitigar los posibles obstáculos y facilitar un proceso más rápido.
- Contrata un abogado especialista en el rubro inmobiliario:
Al adquirir una propiedad debes asegurarte de que el inmueble esté en regla. Para lograr esto, lo más recomendable es que contrates un abogado especialista en el rubro inmobiliario.
La elección de un profesional externo, con experiencia y conocimientos específicos en transacciones inmobiliarias contribuirá para que cuentes con asesoramiento que comprenda a fondo lo que significa una Compraventa, entendiendo con mayor facilidad las prácticas y estándares de mercado, así como el lenguaje específico de este rubro y sus procedimientos. Dicha gestión incluye distintos procesos, entre ellos, el estudio de títulos, redacción de borrador de escritura, etc.
La corredora debe contar con asesoría legal que intermedie y actúe de forma imparcial en el proceso, al igual que profesionales que agilicen la comunicación con bancos, notarias, etc. Sin embargo, no es quien debe llevar a cabo el estudio de títulos, dado el evidente conflicto de interés que esto representa.
En La casa de Juana contamos con un equipo completo de abogados y un área de procesos de compraventa y para estos casos, junto a una base de datos de abogados expertos en el rubro, que ponemos a disposición de nuestros clientes en caso de que quieran contratar dichos servicios a través de ellos.
- Costos asociados a la parte compradora:
Al comprar una propiedad debes realizar distintos contratos y considerar costos independientes al valor de la propiedad, entre los más relevantes están: el estudio de títulos, redacción de escritura, instrucciones notariales, firma de escritura, ingreso e inscripción al Conservador de Bienes Raíces (CBRS).
Si bien no existe una normativa específica, en la práctica mercantil (incluso en las instituciones financieras), la parte compradora es quien cubre los gastos operacionales, salvo la recopilación de antecedentes para el estudio de títulos (a cargo del vendedor) y la promesa de compraventa, que habitualmente se divide en partes iguales. Podría existir un acuerdo contrario entre las partes, donde estos costos se distribuyan de forma distinta, aunque esto no es lo habitual.
Es esencial destacar que dichos gastos son simbólicos en comparación con el potencial ahorro del impuesto de timbres y estampillas al realizar una compra al contado. Este tipo de financiamiento permite ahorrar significativamente, el 0.8% en propiedades usadas y 0.2% en propiedades nuevas del valor del crédito hipotecario.
- Formaliza tu oferta:
Previo a la firma de promesa, presenta a través de un documento escrito tu oferta formal a los propietarios, de manera que refleje seriedad, estipule las condiciones de la oferta y la vigencia para concretar el negocio. El propietario a su vez deberá responder formalmente en caso de que sea aceptada. De esta manera se cierra el trato, las condiciones pactadas se mantienen y transcriben directamente a la Promesa.
En la oferta formal, respecto a las condiciones, sugerimos incluir condiciones de pago de la propiedad, quien es la parte responsable de los distintos costos asociados, plazo para firmar Escritura de Compraventa, plazo de entrega, etc.
Entre los beneficios que eventualmente representa la propuesta de compra al contado, está que no se encuentra sujeto a tasación, aprobación de crédito hipotecario, entre otras.
- ¿Cómo resguardar tu pago?
Es recomendable hacerlo con un documento financiero (Vale Vista, Depósito a Plazo u otro) que acuerden las partes, con instrucciones notariales, documento que generalmente encomienda la custodia de los fondos en notaría para, posteriormente entregar al vendedor o a un tercero una vez cumplidas las condiciones que se estipulen en las mismas. El notario se obliga a cumplir con lo acordado, sin que ninguna de las partes pueda revocarlas o alterarlas en forma unilateral de manera alguna.
Se sugiere realizarlo habiéndose aprobado los títulos de la propiedad y con la firma de Escritura de compraventa, de manera que se tenga certeza que la propiedad se encuentra apta para escriturar.
Entre las condiciones más relevantes para poder liberar el documento financiero están, que la propiedad esté correctamente inscrita al nombre del comprador y haya recibido físicamente la propiedad. No obstante, si bien es lo habitual, no es una normativa, ya que pueden existir acuerdos beneficiosos para las partes, e inclusive un arriendo preinscripción o post inscripción, por ejemplo.
El área legal de la corredora es quien habitualmente redacta las instrucciones, así mismo el cálculo del monto exacto del documento financiero que se quedará resguardado.
