Texto & fotos por: Uri Colodro G @uri1992
Precios desorbitados, sueldos limitados
Después de finalizar sus estudios en la universidad, Javiera (26) consiguió un trabajo estable que le permitirá alquilar por primera vez, un departamento para ella sola en Santiago. Sus exigencias no son altas, pero sí espera un espacio de al menos 35 metros cuadrados, alrededor de alguna estación de metro y comercio de proximidad. La tarea no es fácil, ya que, a pesar de tener ingresos levemente superiores a la media nacional, apenas cumple los requisitos para optar a un departamento tipo studio de menos de 25 metros cuadrados en Santiago Centro o una unidad de dos ambientes en las polémicas torres de Estación Central, las cuales han estado al centro del debate mediático urbano durante el último año debido a una excesiva densificación, mala calidad constructiva, deficientes condiciones de ventilación y aislamiento, insuficiente número de ascensores y escasa intimidad. Javiera se lamenta que hace unos cinco años por el mismo presupuesto, encontraba sin problemas un departamento de mejor tamaño en Providencia o Ñuñoa, dos de los barrios más apetecidos de la capital por su cercanía al centro, movilización, comercio, equipamiento, espacios públicos y calidad de vida. Actualmente, debería ganar el doble de dinero para poder acceder a un barrio de estas características.
Los expertos explican que los precios de las propiedades han aumentado por una carencia de terrenos donde seguir construyendo. Asimismo, ha aumentado la demanda por departamentos pequeños, a partir de los cambios que experimentan las familias, surgiendo muchos casos como el de Javiera, quien por sus actuales condiciones laborales y estilo de vida, ha tomado la decisión habitar un hogar unipersonal.
De acuerdo con los planteamientos más clásicos del pensador Henri Lefebvre, el Derecho a la Ciudad en un caso como el descrito, está mermado. Lo que se observa, es que no sólo las personas de grupos más vulnerables no pueden acceder a la vivienda, sino que además, con precios tan prohibitivos, dicha escasa accesibilidad se ha ido traspasando hacia grupos socio-económicos de mayor poder adquisitivo. Santiago, siendo una ciudad latinoamericana que todavía no ha logrado resolver muchos de los problemas que aquejan a este continente, se ha convertido en una opción compleja incluso para personas y familias con ingresos que superan la media. Ya no es sólo el costo de la vida, la movilización y las propiedades, sino que también se explica en las estructuras a través de las cuales hemos construido nuestras ciudades. Quienes deciden vivir en un departamento, la opción más barata y práctica para el caso de hogares pequeños, deben asumir los costos que genera la verticalización y el compartir espacios comunes con sus vecinos.
Una complicada gobernanza residencial
“Precioso departamento de dos ambientes, cocina americana y baño en moderno edificio con conserjería las 24 horas, circuito cerrado de televisión, piscina, gimnasio, lavandería y sala de eventos. Cercano a plazas, bancos, supermercados y farmacias. Locomoción a la puerta. No deje de visitar”.
Así luce un aviso estándar en los principales buscadores de propiedades en internet. Y así se configura, además, la oferta residencial en Santiago para espacios pequeños: en grandes torres de edificios con una serie de equipamientos. Resulta imposible, incluso en los proyectos orientados a un público de menor renta, encontrar edificios que no tengan servicio de conserjería o cámaras de vigilancia. Incluso, muchos de los denominados como condominios sociales cuentan con esta característica, traspasando una carga de mantención mensual a residentes que no necesariamente cuentan con presupuestos holgados para destinar a este tipo de ítems en sus gastos mensuales.
Dejamos a un lado nuestra libertad, inundando nuestras ciudades de rejas perimetrales que imponen barreras impenetrables entre lo público y lo privado. También, dejamos a un lado nuestra privacidad, permitiendo e incluso exigiendo, que nuestras visitas sean registradas con todos sus datos en un libro al que tiene acceso tanto el personal de servicio como los propietarios.
Efectivamente, un sector de la población está atemorizada y demanda este tipo de prácticas, estando dispuestos a renunciar a ciertas libertades a cambio de un ambiente en el cual sienten mayor seguridad. Por otro lado, existen muchas familias con niños pequeños que ven una oportunidad en la vida de condominio, con equipamientos comunes que les permiten, por ejemplo, utilizar una piscina comunitaria, celebrar cumpleaños infantiles en el salón de eventos o hacer deporte en el gimnasio del edificio. Sin embargo, lo preocupante es que hoy ningún edificio nuevo, tanto en Santiago como en otras ciudades de Chile, se hace a la antigua usanza, reduciendo las expensas o gastos comunes a un mínimo, que corresponde tan sólo a los costos de iluminación, riego de jardines, aseo, administración y alimentar un fondo de reserva para situaciones excepcionales.
Dolor de cabeza es lo que siente todos los meses Rodrigo (34 años), quién ante una oportunidad de arriendo por debajo del promedio para el barrio, decidió moverse junto a su pareja a un departamento en una torre de casi 200 unidades en San Miguel. Todos los meses debe desembolsar alrededor de $110 mil pesos chilenos por concepto de “gastos comunes” en un departamento que no supera los 70 metros cuadrados. Este dinero corresponde a más del 10% de sus ingresos mensuales, lo que califica como “una barbaridad”. Sin embargo, y teniendo en cuenta lo que destinan sus familiares y amistades a este mismo ítem, se da cuenta que está dentro del promedio. Así, no le queda más que encogerse de hombros al pagar una factura que no le trae beneficios directos, más allá de que el rellano de su departamento está siempre limpio y el conserje le salude todas las mañanas con una sonrisa. “Pero eso no vale 110 mil al mes. Lo que estoy pagando aquí, es en realidad la subvención de la piscina, el gimnasio y el salón de eventos, para que lo usen tan sólo un puñado de vecinos, de vez en cuando. A mí no me interesa porque voy a un gimnasio mucho mejor equipado… la piscina la he usado una sola vez, si hasta hay una cámara vigilándote, no me siento cómodo ahí”, comenta Rodrigo.
Este tipo de servicios aparecieron en contexto inmobiliario chileno en la década del 2000, cuando las empresas vieron en las denominados “amenidades” un atractivo para vender con mayor facilidad. Asimismo, se trata de un momento en el que comenzaron a aumentar las inversiones inmobiliarias en el país, de modo que también se posicionaba como una excelente oportunidad para que las propiedades pudiesen tener una rotación más expedita. Comenzaron tímidamente como conserjerías “24/7”, piscinas y gimnasios, pero poco a poco aumentó la creatividad con jacuzzis, salas de cine, bares lounge, canchas de fútbol y de tenis. Incluso, proyectos más recientes, ofrecen lagunas artificiales para “vivir de vacaciones todo el año”.
Si bien, resultan comodidades muy atractivas en un principio, al largo plazo involucran un gasto de mantención importante para todas las personas que deben aportar a la comunidad de vecinos. En este sentido, finalmente resultan conflictivos, ya que, en caso de no poder seguir pagando una elevada carga de gastos comunes, las personas se ven obligadas a abandonar esos conjuntos residenciales. Desgraciadamente, al momento de ver otras opciones, resulta difícil -por no decir imposible- encontrar un departamento de construcción más o menos reciente que no cuente con ese tipo de equipamientos y ofrezca gastos comunes bajos.
Así, para quienes quieren reducir estas expensas mensuales, la única alternativa que va quedando es buscar un departamento antiguo. Sin embargo, el stock porcentual en relación a la oferta residencial es cada vez menor, sumándose a lo anterior la necesidad de reformarlos tanto por dentro como por fuera, reemplazar cañerías e instalaciones eléctricas. El paso de los años no es en vano, por lo que el deterioro es una característica esperable que resulta necesaria de subsanar.
La transformación de la estructura residencial ante precios prohibitivos
Javiera se lamenta que finalmente tendrá que optar por compartir con su mejor amiga. El sueño de una mayor intimidad e independencia ha quedado mermado por priorizar una buena localización y entorno. Espera que, en unos años cuando logre consolidarse mejor económicamente y esperando que los precios de las propiedades no sigan aumentando al ritmo que lo han hecho hasta ahora, pueda acceder a algún crédito hipotecario que le permita cumplir el sueño de acceder a su casa propia.
La alerta de la situación aquí descrita, es que Javiera es una persona afortunada dentro de la sociedad chilena, con un título profesional, un trabajo estable y con ingresos que superan la media. Sin embargo, un mercado inmobiliario dinámico pero cada vez más exigente, la margina de la posibilidad tanto de arrendar como de comprar una propiedad bien localizada en Santiago. La paradoja es que su posición tampoco le permite acceder a los beneficios que ofrece el Estado en cuanto a vivienda, ya que se ubica entre los quintiles de ingresos más altos.
Si bien, se trata de un fenómeno reciente, es probable que en los próximos años comencemos a ver las consecuencias de los altos precios de las propiedades con hijos que se independizarán cada vez más tarde del hogar de sus padres, o que se comiencen a popularizar figuras de cohabitación, muy habituales en países como Alemania o Inglaterra, donde los precios de las propiedades no se condicen con los salarios. Por ejemplo, en el contexto germano es muy común que las personas solteras o que están en sus primeros años laborales, vivan en la estructura de “WG” (Wohngemeinschaften). Es decir, casas o departamentos de gran tamaño y con numerosas habitaciones, donde existe la posibilidad de arrendar sólo un dormitorio, con el derecho a utilizar espacios comunes como la sala, cocina y baño, compartidos y equipados con mobiliario, utensilios, vajilla y electrodomésticos. Se trata de una alternativa muy popular y bien valorada por las personas de dichos países, donde existe la costumbre de dejar la casa de los padres a edades tempranas, ya sea para ir a estudiar o trabajar, usualmente a otras ciudades. Aun así, la mayoría de personas inquilinas en WG’s lo ven como una situación transitoria hasta lograr suficiente estabilidad económica o decidir formar una familia.
¿Hacia dónde deberíamos ir apuntando?
A partir de lo relatado en los apartados anteriores, la situación es cada vez más complicada para las personas que se incorporan al mercado residencial chileno. Los cambios en las estructuras familiares han aumentado la demanda por unidades pequeñas y buenas localizaciones, de modo que los departamentos probablemente sigan siendo el formato favorito en preferencias por sobre las casas, no sólo en Santiago, sino que también en las principales capitales regionales.
Los altos precios y requisitos que existen tanto para comprar como para arrendar han complejizado y restringido el acceso a la vivienda. Por otro lado, las familias que escogen este formato residencial deben asumir los altos costos que implica la vida en comunidad con una serie de comodidades y servicios que son difíciles de evitar.
En este sentido y teniendo en cuenta que, de mantenerse las dinámicas actuales, las estructuras de cohabitación serán cada vez más comunes en Chile, resulta necesario desde el punto de vista legislativo, dirigir los esfuerzos hacia una regulación que incorpore derechos y deberes a las personas que suscriben contratos de sub-arriendo, los cuales a la fecha suelen operar desde la clandestinidad y sin ningún instrumento legal por detrás. En esta misma línea, también resulta relevante generar políticas públicas que apunten a garantizar el derecho a la vivienda a los sectores emergentes, que actualmente quedan en una situación de desamparo, a pesar de la existencia de subsidios a la clase media. Quizás la solución no es sólo la existencia de ayudas estatales, sino que de protección de precios (de venta y arriendo) como ocurre en países como España, que también sufrió un proceso de fuerte alza en el precio de mercado de las propiedades.
Por otro lado, es importante que los actores inmobiliarios reflexionen en torno a los productos que están ofreciendo, entendiendo que así como existen distintos nichos en función de precios, tamaños y terminaciones, también los hay en relación al equipamiento y características que tienen los edificios, teniendo en cuenta que no todas las personas requieren de servicios adicionales y no pueden permitirse –o sencillamente, no tienen la disposición de- pagar gastos comunes que nos hemos acostumbrado a que sean elevados, cuando en realidad es posible reducirlos al mínimo.
Finalmente, cabe destacar que en Chile las soluciones son escasas a la fecha, ante un problema que no tiene suficiente visibilidad, pero que, sin embargo, es probable que aumente con el paso de los años, generando nuevas dinámicas de habitabilidad. Es importante que estemos preparados y que vayamos ofreciendo las soluciones necesarias para que todas las personas puedan acceder a una vivienda de calidad.
Uri Colodro
Geógrafo y Licenciado en Geografía, Pontificia Universidad Católica de Chile. Candidato a M.Sc. en Gobernanza de Riesgos y Recursos, Ruprecht-Karls Universität Heidelberg. Sus mayores áreas de interés corresponden al ámbito de la geografía urbana, social y cultural. Dedicado a la investigación y la consultoría. Lector apasionado y escritor de medio tiempo. Libera tensiones en la cocina y saliendo a dar paseos por la ciudad.
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