5 formas de financiar tu propiedad

Por: Sergio Tricio @ruvixcl

En la actualidad estamos enfrentando diferentes desafíos económicos cuando se trata de adquirir una propiedad, ya sea para vivir o cómo inversión. El aumento de la inflación que se manifiesta en el salto explosivo de la unidad de fomento (UF), el aumento de las tasas de interés y, por ende, las condiciones financieras más restrictivas, la incertidumbre política que hemos vivido en los últimos años y que tiene su momento cúlmine en la votación de una nueva constitución en las próximas semanas, sumado al salto explosivo del dólar a nuevos y sucesivos máximos históricos, nos inquietan.

Ante todos estos factores, menos favorables respecto a lo vivido en los últimos años en el mercado inmobiliario chileno, es bueno tener en consideración algunos aspectos que pueden dar luces a la hora de adquirir una propiedad de cara al futuro:

• El aumento de la inflación ha sido importante, pero debería ir atenuándose con el correr de los meses, proyectándose de cara a los próximos 12 meses una inflación del 7% y un poco más hacia adelante, volviendo al rango del 3% a 4%.
• Las tasas de interés de corto plazo (tasa de política monetaria) que fija el Banco Central, ha aumentado rápidamente en los últimos meses. Sin embargo, las tasas de largo plazo que se consideran para el otorgamiento de un crédito hipotecario, se han ido normalizando tras el freno a nuevos retiros del 10% de los fondos previsionales, habiendo alcanzado un máximo promedio del 4,48% en marzo, al actual promedio del 4,29%.
• Puede sonar contradictorio, pero no lo es. Estamos viviendo a nivel global y local, una desaceleración económica tras los excesos de liquidez post pandemia. Históricamente hemos pasado por ciclos de auge y caída. El hecho de que veamos una moderación en el crecimiento permitiría que la inflación se logre controlar y que las tasas vuelvan a caer.

La decisión de comprar una vivienda es de largo plazo y el contexto actual, si bien es relevante, no debería ser determinante para una decisión que depende de factores mucho más importantes como el lugar donde soñamos vivir o la construcción patrimonial cuando se trata de una inversión.
Por otra parte, existen diferentes alternativas de financiamiento, que también pueden ser opciones a considerar a la hora de adquirir una propiedad, lo que pueden implicar grandes beneficios en algunos casos:

1. Mutuo hipotecario con tasa fija: en momentos de incertidumbre, algunas personas se pueden sentir más cómodas con tasas fijas a largo plazo, independiente lo elevadas que se encuentren actualmente.
2. Mutuo hipotecario con tasa mixta: en mi opinión, creo que en estos momentos es una buena opción el adquirir una tasa fija entre 2 a 5 años, considerablemente más baja que la tasa a largo plazo, para luego de ese período pasar a tener una tasa variable. Como expliqué anteriormente, podría continuar la normalización de las tasas y en el futuro estabilizarse en niveles más bajos que los actuales.
3. Evaluar estas opciones de financiamiento tanto en bancos como en mutuarias, siendo estas últimas menos conocidas y en muchos casos mucho más flexibles, pudiendo aumentar los plazos o complementar un crédito hipotecario con un crédito con fines generales.
4. Tener en consideración el plazo: por supuesto todos quisiéramos tener una deuda hipotecaria por el menor tiempo posible, pero para cumplir con las exigencias bancarias, en la medida que sea posible, alargar el plazo del crédito es una opción a tener en cuenta.
5. Novación de crédito hipotecario: esta opción es menos conocida y se entiende como cualquier cambio que se produzca en las condiciones del préstamo hipotecario. Puede llegar a ser tan atractivo como acceder a un crédito hipotecario con tasas conseguidas previamente al 2% y por el hecho de existir una garantía hipotecaria asociada al inmueble que pudiéramos estar comprando, es posible adquirir la propiedad y el crédito con esas condiciones más atractivas. De esto hablaremos más en detalle en próximas columnas.

En todos los casos, la contratación de un crédito hipotecario por ningún motivo es algo definitivo y para siempre, ya que en el transcurso del tiempo uno puede prepagar parte de la deuda, mejorar las condiciones o incluso vender la propiedad, deshaciéndose del crédito.
Los últimos meses han sido desafiantes, pero estoy convencido que la compra de una propiedad, en el largo plazo, sigue y seguirá siendo una excelente inversión en calidad de vida o tranquilidad financiera.