Al momento de realizar la compra o venta de una propiedad, hay muchas cosas que necesitas considerar para asegurarte de cumplir un proceso exitoso. Si está involucrado un crédito bancario de por medio, uno de los factores más importantes es la tasación. El banco requiere que el valor de liquidación del inmueble hipotecado, cubra el monto que otorgará en préstamo, y la tasación es la herramienta que empleará para evaluar el asunto. Es necesario entonces, comenzar diciendo que una tasación inmobiliaria es un análisis que busca determinar el valor más presumible y probable para cierto bien raíz.
Ahora, ¿cuáles son algunos de los aspectos más importantes a tener en cuenta al considerar una tasación?
1-La variabilidad es inevitable: Aunque existen métodos con cierto nivel de estandarización, lo normal es que distintas tasaciones realizadas sobre un mismo inmueble arrojen resultados levemente diferentes.
En los mercados donde es posible encontrar transacciones u ofertas de propiedades similares a la vivienda analizada, se recurre al enfoque de comparación de mercado. Esto consiste en que se revisen sistemáticamente casos (ofertas/ventas) parecidos o al menos homologables al inmueble en cuestión.
Sin embargo, cada tasador trabajará con una muestra particular, de modo que la tasación es así una función muestral. Dos valoraciones separadas en el tiempo por solo cuestión de días pueden presentar referencias muy distintas, ya que en cortos períodos de tiempo unos casos pueden dejar de estar disponibles y otros se incorporan al mercado. Más aún, aunque la revisión sea simultánea, no hay garantía de que dos tasadores seleccionen los mismos casos dentro del conjunto disponible.
2-A mayor singularidad del inmueble, mayor incertidumbre en las estimaciones: No es lo mismo tasar un apartamento moderno, de terminaciones, programa y superficies habituales o comunes (estándar), que una casa con décadas de antigüedad, con grandes superficies de terreno y construcción, que además ha sido transformada y actualizada a través de los años.
En el caso de los inmuebles habituales o más comunes, las razones estadísticas tienen un peso específico; sin embargo, a medida que crece la complejidad de la propiedad por su cantidad de atributos, variables especiales y detalles poco comunes, la experiencia y la aplicación de criterios más cualitativos tienden a volverse más importantes.
3-La diferencia entre el valor real de compra/venta y el valor de la tasación bancaria: En estrecha relación con lo comentado en los puntos 1 y 2, debes saber que una cosa será el valor comercial real de la propiedad (precio que efectivamente alcanza) y otra el valor comercial según la tasación bancaria. De hecho, hemos tenido algunos casos extremos donde las diferencias entre lo que está dispuesto a pagar el mercado (evidenciado en las ofertas recibidas) y lo que propone como valor la tasación bancaria, son realmente grandes, brechas que han llegado a superar el 20%.
¿Qué implica esto?, pues que el banco en general financia alrededor del 80% del menor valor entre la tasación y el precio de venta. Por tanto, si la tasación arroja un monto inferior al efectivamente acordado entre vendedor y comprador, este último deberá asumir esa diferencia.
Veamos un ejemplo: si el precio acordado entre comprador y vendedor es de UF 10.000, en una situación donde la tasación arroje un valor igual o superior a UF 10.000, el banco estará dispuesto a prestar UF 8.000, de modo que el pie que debe considerar el comprador es de UF 2.000 (20% del precio acordado). Ahora, por el contrario, supongamos que la tasación establece un valor mucho más bajo, digamos UF 8.000, eso implica que en este escenario el banco sólo estará dispuesto a prestar UF 6.400 (80% del valor de tasación), por tanto, el comprador tendría que hacer frente a un pie de UF 3.600.
Como ya se ha comentado, es normal que existan diferencias en el valor que distintas partes pueden asignarle a un inmueble; no obstante, cuando la tasación es muy distinta en relación al precio de cierre, suele deberse a un exceso de “mecanización” al elaborar la tasación, sobredimensionando la importancia de las variables ubicación y superficie, en perjuicio de la adecuada ponderación de factores más sutiles y quizá subjetivos (pero que afectan el valor), como la relación de los espacios, la iluminación, la vista, el emplazamiento, las fachadas, la orientación, etc. Cabe destacar además, que las diferencias importantes entre las tasaciones y los montos acordados entre compradores y vendedores, no siempre consisten en infravaloraciones, en ocasiones el valor de tasación es considerablemente superior, hecho vinculado por lo común a considerar de forma lineal el valor unitario de grandes superficies.
¿Qué hacer frente a una diferencia perjudicial entre valor de tasación y precio acordado? La respuesta a esta interrogante nos lleva al siguiente punto.
4-No están escritas en piedra: Si no estás de acuerdo con la evaluación realizada por el banco, puedes solicitar una reconsideración del valor establecido, presentando evidencias y argumentos en ese sentido.
Para esto, hay varias cosas que puedes observar, por ejemplo: a) presta atención a las publicaciones de los referentes utilizados, para garantizar que la muestra es aplicable en la evaluación de la propiedad, b) revisa la vida útil remanente que le han asignado al inmueble, c) ¿qué cantidad de referentes en oferta se utilizan?, d) ¿las publicaciones de esas ofertas son recientes?, e) ¿se emplean en el análisis ventas reales del sector?
Si lo consideras necesario, consulta a otro experto. Recuerda que en toda valoración hay un margen de error implícito (aunque pocas veces se declara). De hecho, los ejecutivos del banco con frecuencia tienen la potestad de ajustar en cierto margen la estimación de valor que se les ha presentado.
Por tanto, si aprecias que la tasación realizada dista del valor correcto, solicita que sea revaluada o reajustada. En última instancia, evalúa la posibilidad de solicitar el crédito a otra institución.
5- No guíes tus decisiones por “tasaciones online”: Vista la importancia que tiene estimar adecuadamente el valor de los inmuebles que se transan en el mercado, es necesario advertir que existen portales que ofrecen valoraciones instantáneas, las cuales se generan después que el usuario ha ingresado algunos datos básicos del inmueble. Pruebas realizadas con casos conocidos (donde se sabe el valor de venta reciente) revelan serios errores por parte de estos estimadores en línea.
Esto no es extraño, si aun cuando un profesional del área, que ha estudiado la propiedad (la visita, constata medidas y condiciones, entorno, etc.) tiene un margen de error inherente a sus resultados, pues qué se puede esperar de un algoritmo que procesa sólo algunas de las variables.
Por tanto, la recomendación es que si se utilizan estas herramientas, sean sólo como referencias iniciales, pero nunca para sustentar una decisión final.
Dicho esto, comprender qué es una tasación y sus características esenciales, puede ayudarte a evaluar mejor tus decisiones y también agilizar los trámites necesarios. ¡Esperamos que la información te resulte útil! Y si estás interesado en comprar o vender una propiedad, te invitamos a visitar nuestra cartera disponible o ponerte directamente en contacto con nosotros.
Manuel Chacón Mateos / Analista Inmobiliario de La Casa De Juana.
