Conocer cuál es el valor de la propiedad que puedes comprar, el monto estimado del crédito que te preaprueben, los requisitos y condiciones preliminares con las que cuenta el crédito te ayudarán a optimizar tiempo y poner enfoque en propiedades que estén dentro del rango de precio al cual puedes acceder.
Regularmente, el monto que los bancos te financian suele ser en torno a 40 – 45 veces tus ingresos, siempre dependiendo del plazo del crédito hipotecario y exigencias de cada banco, el resto deberás completarlo con el “pie”. Como dato adicional, considera que por cada UF 1.000 de préstamo otorgado el costo de financiamiento se desplaza entre $200.000 – $225.000 pesos.
Puedes partir solicitando una preaprobación con tu banco de confianza, ya que inicialmente contará con mayor registro de documentación, historial crediticio, etc. Sin embargo, te sugerimos consultar en al menos un segundo banco ya que podrían contar con condiciones más flexibles y ofrecerte mejores condiciones.
- ¿Dónde puedes obtener una preaprobación?
Las alternativas más habituales para financiar la compra de una propiedad son los bancos y mutuarias. En Chile hoy en día existen tres mutuarias principales, Mutuaria Security Principal, METLIFE y BICE Hipotecaria.
Parte de las diferencias para evaluar por cual optar son:
- Los trámites y requisitos para solicitar un crédito hipotecario en mutuarias suelen ser más expeditos y flexibles.
- Generalmente las tasas de interés de los bancos son un poco más bajas que en una mutuaria. Sin embargo, por la velocidad en los trámites que manejan las mutuarias, eventualmente puede alcanzarse una menor tasa.
- Los créditos solicitados en bancos crean historial crediticio, si hay un comportamiento positivo, puede facilitar el acceso a nuevos créditos.
- La deuda con una mutuaria no se refleja en los informes comerciales, lo que significa que eventualmente podrías solicitar en un banco un nuevo crédito en paralelo.
- Los montos de crédito podrían llegar a ser muy distintos entre un banco y una mutuaria o incluso entre bancos.
- Antes que la tasa de interés, revisa otras condiciones importantes.
- Carga Anual Equivalente (CAE): Consulta por el CAE, el cual incluye realmente todos los gastos y costos del crédito anual. Distinto a la tasa de interés, la cual forma parte de este y sufrirá variaciones hasta que se firme la Escritura de compraventa.
- Plazo del crédito hipotecario: De acuerdo con tu capacidad de pago, proyecta a cuantos años te conviene solicitar el préstamo y cuanto es el máximo de años que te aprueban. Notar que el plazo tiene un impacto notorio en el valor del dividendo, incluso tanto o más que la tasa. Por otro lado, es bastante frecuente que mucho antes que venza el plazo total del crédito, decidas refinanciar o vender la propiedad, por lo tanto el costo final del mismo, proyectado en la totalidad de los años, no siempre es una referencia válida.
- Complementar renta: Evaluar esta opción en conjunto con otra persona, permitirá demostrar una renta más alta y probablemente acceder a un crédito hipotecario mayor, lo que puede dar oportunidad a comprar una propiedad con un valor más alto.
- Criterios para calcular monto máximo del crédito: Cada institución financiera establece su propia política para evaluar a sus clientes y decidir si otorgan un crédito con base al nivel de riesgo que el cliente les representa. Por ello, si no te otorgan una preaprobación, te exigen ciertos requisitos, o el monto del préstamo no es el esperado, consulta en otros bancos y/o mutuarias.
- Tus ahorros = “Pie”
Confirma cuál es el monto de tus ahorros, también conocido como “pie” al momento de solicitar un crédito hipotecario. Este es el porcentaje del valor total de la propiedad que deberás financiar por cuenta propia. No está considerado dentro del crédito hipotecario y algunas instituciones exigen acreditarlo antes de iniciar un proceso de preaprobación.
El estándar solicitado es del 20% del valor de la propiedad que estimas comprar, no obstante, puede variar en función de distintos factores como, requisito mínimo exigido por la institución financiera, situación económica personal (sueldo, inversiones activas, etc.), valor de la propiedad, entre otros.
Adicional, te sugerimos estar atento a las distintas alternativas que periódicamente ofrece el gobierno, ya que podrían ayudarte en la compra de tu próxima propiedad.
- Dividendo: el 25% de tus ingresos.
El dividendo es el monto que deberás considerar para pagar tu crédito hipotecario mensualmente y debe representar como máximo el 25% de tu ingreso mensual.
Los datos bases para poder calcular el valor del dividendo dependerán del precio del inmueble, plazo del crédito, ‘pie’ con el que cuentes y la tasa de interés anual del crédito, en el valor de este se incluye el interés, capital y seguros. La relación entre el valor del dividendo y los ingresos mensuales pueden variar dependiendo de los criterios de cada entidad financiera.
- Complementa renta y accede a un préstamo más alto.
Esta alternativa permite evaluar a dos personas para efecto de declarar una renta total mayor, aumentando la capacidad de pago y eventualmente calificar para un monto de préstamo más alto.
No es necesario que exista un vínculo entre las personas que complementan renta, los casos más habituales son: familiares directos (hijos, padres, hermanos), socios y cónyuge. Sin embargo, cada entidad financiera puede tener requisitos específicos, por lo que es mejor consultar directamente para asegurarte de quiénes puede ser aprobados.
- ¿Cuánto demora una preaprobación?
Desde pocos días hasta 3 semanas aproximadamente en la mayoría de los casos, es lo que puede demorar una preaprobación. Esto depende de los tiempos que demore la institución financiera en evaluarlo. Te sugerimos comenzar con ello antes de partir a visitar propiedades, ganarás tiempo y tendrás mayor oportunidad de ofertar con certeza por la casa o departamento que deseas.
Recuerda que una preaprobación es distinta a una simulación u oferta de préstamo, las cuales suelen ser hechas en la página web del banco o llegar a través de campañas del banco.
