En La Casa de Juana, cada propiedad a la venta pasa por una revisión de superficies, ya que debemos promocionar los atributos que realmente posee el inmueble. Seguramente, recorriendo los portales inmobiliarios has visto anuncios de propiedades en venta con el mensaje “superficies indicadas por el dueño”, una frase de exención de responsabilidad que nosotros no utilizamos, pues un rasgo que nos distingue es la asesoría personalizada e integral que brindamos a nuestros clientes.
En LCDJ, antes de publicar un inmueble, combinamos distintas fuentes de información para, con evidencia en mano, hacer una estimación razonable de las áreas de construcción y del terreno.
Ahora bien, ¿qué tanto impactan las superficies en la práctica? Si suponemos dos propiedades similares, que difieren sólo en algunos metros cuadrados, ¿deben tener valores diferentes?, ¿el precio que finalmente alcanzan los inmuebles variará de forma lineal con la superficie? La respuesta es un rotundo NO. Sin duda existe una correlación precio – superficies, pero la relación dista de ser lineal.
1-El precio se paga por una conjunción de atributos:
¿Cuántas de las personas que han comprado un apartamento o una casa verifican en sitio (huincha en mano) si las superficies que les informaron son correctas? Quizá, la verdad es que nos interesa la superficie para entender qué esperar, pero una vez conocido el inmueble, los metros cuadrados pasan a ser una referencia, y son nuestros gustos y expectativas los que juzgan si un precio guarda relación con lo que percibimos. El mismo espacio se vive y disfruta de maneras diversas de acuerdo con muchas otras variables, donde entran la estética, la distribución, la iluminación, el estándar, la materialidad, entre otras.
Muchas veces menos, es más. Con frecuencia, una casa de (por ejemplo) 160 m2 construidos, logra un precio superior respecto a otra con estándar y terreno equivalentes, de digamos 200 m2 de construcción, ¿cómo es esto posible?, pues por efecto de las variables ya mencionadas en el párrafo anterior: la casa de menor superficie útil quizá presenta un mejor emplazamiento en terreno, puede que tenga una distribución optimizada de los espacios que minimiza recorridos y pasillos, una mejor conectividad de los recintos, etc.
Por último, dentro de este apartado vale recordar que una casa de 250 m2 construidos, si necesita remodelación total, implica 250 retos que tendrá por delante el comprador. Es decir, con frecuencia se olvida que, a mayor superficie en mal estado, mayor es la inversión en tiempo y dinero que requerirá la propiedad para hacerla habitable.
El resumen de este punto es que: pagamos por un conjunto de características, un paquete, un producto; no por atributos aislados.
2-Superficies redundantes:
Una razón para que no todo metro cuadrado adicional agregue valor, es que sencillamente no aporta una utilidad, al menos no una relevante. En forma abstracta y pensando sólo en m2, todos esperamos un cierto tamaño en los espacios de la propiedad, existe una noción de lo que se considera normal, lo que apreciaríamos insuficiente, así como de aquello que pudiera parecer que sobra.
Tomemos como referente a la terraza (o balcón) de un apartamento. En principio, un apartamento no requiere de una terraza, no es un elemento estrictamente necesario, pero si se tiene, es mejor. Así mismo, existe disposición a pagar más si la terraza es holgada, permitiendo su uso pleno como sector social del hogar, y por lo mismo, observamos que es más apreciado por los interesados que la terraza posea 20 m2 (por ejemplo) en lugar de 6 m2.
No obstante, la utilidad (el valor percibido) que brinda tener una terraza de 20 m2 – respecto a no tenerla – ¿será la mitad si comparamos con otro apartamento idéntico en todo, salvo que posee 40 m2 de terraza?, ¿la utilidad se duplica al pasar de 40 m2 a 80 m2?, la respuesta es que en general no sucede así. Las superficies tienen un rendimiento decreciente, y pasado cierto umbral (el espacio necesario, cómodo, aprovechable…) el valor de cada metro cuadrado adicional decrece con rapidez.
Si hacemos un ejercicio considerando ahora los recintos, podemos llegar a conclusiones similares. Es claro que una vivienda requiere al menos un baño, y también, que un segundo baño por lo común agrega valor. Sin embargo, para un potencial comprador ¿un tercer baño tendrá el mismo nivel de importancia que el segundo? ¿qué ocurre con un cuarto, quinto o sexto baño? Es evidente que cada espacio adicional va perdiendo utilidad (y por ende valor) en la medida que la cantidad de recintos sobrepasa lo necesario para atender al grupo de personas que habitará el lugar.
Con los terrenos de las casas aplica el mismo razonamiento. En nuestra experiencia, tener 2.000 m2 o 3.000 m2 de terreno aporta poco en comparación a una casa con 1.000 m2 (por mencionar una cifra) que esté bien emplazada y que permite igualmente la instalación de obras complementarias (quincho, piscina, casa de juegos, etc), dejando a su vez espacio verde disponible para el esparcimiento y recreación de la familia. Se sabe que los terrenos presentan otras variables relevantes que son dignas de tener en cuenta, como la relación frente/fondo, forma, pendiente, y usos permitidos; pero la idea que se viene explicando atañe sólo a la diferencia respecto al área que ocupan.
Como ya podrás apreciar, podemos concluir lo siguiente: comúnmente mayores superficies se acompañan de mayores valores de cierre, pero es necesario entender que A – la relación nunca es lineal ni directamente proporcional, y B – con frecuencia existen excepciones.
Manuel Chacón Mateos / Analista Inmobiliario de La Casa De Juana.
