¿Sabías que hay diferencias entre una preaprobación oficial a un crédito hipotecario y la simulación que puedes hacer a través de la página web de alguna entidad bancaria? Para tener certeza de las condiciones preliminares en la compra de una propiedad, te sugerimos solicitar una ‘Carta de pre aprobación a la institución financiera con la que desees obtener el crédito hipotecario, que es distinta a una simulación u oferta de préstamo, ya que primero deben evaluar todos tus antecedentes. En dicho documento podrás ver reflejadas diferentes condiciones preliminares, como el monto del crédito, plazo del mismo, vigencia de preaprobación, entre otras.
Cada institución tiene su propia carta, por lo que la información que se incluya puede tener variaciones. Considera, además, que es altamente probable que la tasa de interés ofrecida inicialmente tenga variaciones hasta que se fije la fecha de escritura y que la preaprobación es por un tiempo limitado, el cual será determinado por la institución financiera.
¿Cuáles son los principales focos para considerar en esta preaprobación?
- Revisa y compara el CAE = Costo total del crédito anual.
Antes que poner foco en la tasa de interés, revisa la Carga Anual Equivalente (CAE).
El CAE es un indicador porcentual, que incluye capital, tasa de interés, plazo, gastos y seguros asociados al crédito expresados en forma anual que permiten comparar el costo del crédito entre entidades. Es decir, es el costo total del crédito anual. Un CAE menor es señal de que, financieramente, es la alternativa más conveniente, ya que considera todos elementos del crédito.
- Impuesto de timbres y estampillas: el gasto asociado más importante.
Si bien existen distintos gastos operacionales, la diferencia de su costo entre una institución y otra, puede ser mínima. El más importante y que realmente representa un costo mayor es el impuesto al Mutuo Hipotecario, también conocido como impuesto de Timbres y Estampillas, se aplica sin excepción a todos los créditos hipotecarios. Para propiedades usadas es el 0.8% y para nuevas es el 0.2% del monto total del crédito.
Pon atención a tres condiciones.
- Prepago: es la alternativa de pagar una parte de la deuda o el total de tu crédito anticipadamente. Eventualmente podrías refinanciar la deuda, solicitar la portabilidad financiera o vender tu propiedad (requerirá un prepago si aún cuenta con deuda). Consulta por las restricciones, montos y comisiones que considera.
- Meses de gracias: en algunas instituciones, según lo pactado en la Escritura de compraventa, comienzan a cobrar el dividendo desde que esta se firma, es decir antes de que seas dueño legalmente. Estima tu carga financiera y acuerda aplazar la fecha de inicio de pago una vez que la propiedad este inscrita a tu nombre.
- Garantía: verifica en la Escritura de compraventa, el tipo de garantía en que se deja hipotecada la vivienda. Puede ser específica (sólo para la deuda hipotecaria) o general (para cualquier deuda). En este último caso, si el consumidor mantiene deudas con la institución, tales como créditos de consumo, líneas de crédito, tarjetas de crédito, o si figuraba como aval de alguna obligación con la misma institución, el pago de esas deudas está respaldado con la propiedad que dio en garantía.
- Compara alternativas de preaprobación hipotecaria.
Solicita al menos dos preaprobaciones con distintas instituciones financieras. Esto podría ayudarte a obtener mejores condiciones como el monto, plazo del crédito, tasa de interés e inclusive los requisitos solicitados pueden ser más asequibles. Ya que, captar nuevos clientes que les sea posible siempre será de su interés.
Algunas alternativas poco conocidas son, el Banco Internacional, Mutuaria Security Principal, METLIFE y BICE Hipotecaria.
¿Y qué son las mutuarias? Son instituciones financieras privadas que en su mayoría trabajan a través de filiales de compañías de seguros. Dado lo anterior, la deuda con una mutuaria no se refleja en los informes comerciales, lo que significa, por ejemplo, que eventualmente podrías solicitar un nuevo crédito en otros bancos. Los trámites y requisitos para solicitar un crédito suelen ser más flexibles y expeditos, por lo que las condiciones ofrecidas podrían mantenerse y realmente concertarse según lo prometido.
- Plazo del proceso de compra con crédito hipotecario.
No existe un plazo específico del proceso de compra con crédito hipotecario, ya que depende de varios factores, aun cuando las instituciones te prometan un rango de tiempo, no será posible asegurarlo. Sin embargo, al financiar la compra de esta forma, el proceso puede durar aproximadamente 4 meses, esto es, desde que se firma la Promesa de compraventa hasta que termina la inscripción en el CBRS.
Como dato adicional, considera que una vez que vayas a firmar la Escritura de compraventa, es cuando deberás contar con los fondos disponibles para el “Pie”. En las propiedades usadas, esto puede ser aproximadamente 2 meses después de firmar la promesa de compraventa.
Si necesitas mudarte anticipadamente, consulta a la corredora responsable de la propiedad que deseas comprar cual es la condición de entrega o si existe alguna alternativa para una eventual preentrega, por ejemplo, un arriendo preinscripción.
- ¿Realmente tú crédito hipotecario va a durar 30 años?
Es posible que tu plan de vida sea vivir en tu nueva propiedad por muchos años, sin embargo, los planes siempre pueden cambiar en un mediano o corto plazo.
Por ello, te sugerimos poner foco en las distintas condiciones del crédito, evitando centrarse en la tasa de interés. Ya que, eventualmente, el panorama personal y exterior puede cambiar, pudiendo llevar a cabo, por ejemplo, un prepago con costo $0.-, refinanciar la deuda con una tasa más baja, cambiar los plazos o solicitar la portabilidad financiera con una institución que te ofrezca mejores condiciones.
- Consulta si la propiedad que te interesa tiene Novación.
Infórmate respecto a qué es la Novación de Crédito Hipotecario y pregunta a la corredora si la propiedad que te interesa tiene esta posibilidad. En caso de que sea factible y cumplas con los requisitos, podrías optar a excelentes beneficios.
Te contamos un poco de qué trata: es la posibilidad de que el vendedor traspase su crédito al comprador el cual puede tener mejores condiciones que las actuales, por ejemplo, una mejor tasa hipotecaria o plazo. (Conoce más aquí).
No obstante, ten en cuenta que como es un crédito en curso, en la mayoría de los casos va a requerir un pie mayor al 20% y, como en cualquier otra preaprobación, deberás presentar tus documentos a la institución financiera, quien confirmará si puedes o no ser sujeto a este crédito, así como los ahorros específicos y condiciones en detalle.
En La casa de Juana puedes consultar por una asesoría personalizada si tenemos la propiedad que buscas y esta cuenta con novación.
