Por: Sergio Tricio @ruvixcl
Es evidente el desarrollo que ha tenido el mercado inmobiliario en los últimos años en Chile. Aumento de la demanda, mayor desarrollo económico, aumento en los costos de la construcción, condiciones financieras favorables, entre otros factores, han permitido un aumento sostenido en los precios de las propiedades y, en consecuencia, ha generado un incremento patrimonial significativo para los inversionistas inmobiliarios. Por esta razón, no es sorpresa que la actual propuesta de reforma tributaria (que aun se debe discutir en el Congreso), esté poniendo el acento en cambiar las condiciones actuales.
¿Qué no cambia?
Actualmente existe un beneficio tributario para quienes obtienen ganancias de capital por la venta de propiedades, con una exención de 8.000 UF. Es decir, no se pagan impuestos por el mayor valor que se obtenga con la enajenación de un bien raíz con un tope aproximado de $267 millones y en caso de superar este monto a lo largo de la vida del contribuyente, es decir, es un beneficio acumulativo, se paga una tasa única del 10% sobre el exceso de ganancia. Se pensaba que este beneficio podía cambiar y reducirse los montos, pero finalmente no está en la propuesta.
Adicionalmente, el beneficio tributario 55 bis, que permite descontar los intereses pagados por una propiedad adquirida con crédito hipotecario, se mantendría para una sola propiedad, lo que tendría relación a mantener el beneficio para quienes probablemente viven en esa propiedad. Se elimina el beneficio para el resto de propiedades, lo que actualmente beneficiaba en gran medida a los inversionistas inmobiliarios.
Cambios positivos
En Chile en general no existen muchos beneficios tributarios para la clase media, que les permita descontar impuestos por algunos gastos que son relevantes y afectan de manera considerable su ingreso disponible. Lo que contempla la reforma es un beneficio a las personas que arriendan, las cuales podrán descontar el pago que realizan mensualmente por hasta $450.000. Esto permitirá fiscalizar de mejor manera por parte del SII a quienes son inversionistas inmobiliarios, ya que el arrendatario deberá informar a quien le arrienda, para obtener su beneficio.
Impacto en arriendos
Probablemente el cambio más relevante estaría en eliminar el beneficio tributario asociado a los DFL2, en que existía la exención de 2 propiedades para arriendo que no pagaban impuestos. La propuesta apunta a que todos los ingresos generados por arriendos de inmuebles estarán gravados con impuestos, eliminando la exención otorgada a los DFL2 a este respecto. Este cambio es discutible, ya que los beneficios obtenidos hasta la promulgación de una nueva ley, se deberían mantener. Si finalmente se aprueba, es arriesgado afirmar que el aumento de los impuestos sea traspasado finalmente a precios y podríamos ver incrementos en los valores de los arriendos, más aún en un mercado como el inmobiliario, donde existe mucha competencia, es difícil de estimar cuanto sería un posible aumento de precios.
Lo que podemos concluir de esta propuesta de Reforma Tributaria, son los límites de los cambios propuestos. De cierta manera tenemos un rango, entre mínimos y máximos donde se centraría la discusión. Finalmente, el Congreso será quien decidirá y, por lo tanto, falta bastante tiempo para que esta Reforma pueda ver la luz.
Sergio Tricio
Contador Auditor de la PUCV, Diplomado en Gestión de Inversiones Financieras y Magister en Dirección Financiera de la UAI. Profesor del Magister en Finanzas Aplicadas de la UDD. Ex Jefe del Departamento de Estudios de Capitaria.
