La tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios llegó en octubre a 4,16% anual, su nivel más bajo desde diciembre de 2021 y la cuarta caída mensual consecutiva, lejos del peak de 5,21% de diciembre de 2023. En simple: hoy endeudarse para vivienda es significativamente más barato que hace un año.
Este descenso se explica por una inflación más contenida y por la expectativa de nuevas bajas en la tasa de política monetaria del Banco Central, lo que reduce las tasas de largo plazo usadas en los hipotecarios.
Subsidio, contribuciones y costo total de ser propietario
Una tasa de 4,16% no solo es históricamente baja: mejora la accesibilidad al crédito y reduce el costo financiero total. Para quienes están evaluando comprar o refinanciar, la diferencia respecto del peak de 5,21% marca un escenario más competitivo, según fuentes como Emol y Pulso (La Tercera).
Impacto real en el dividendo: ¿Cuánto baja con una disminución cercana a 1 punto porcentual?
Al comparar la tasa de 5,21% con la de 4,16% y tomando como ejemplo un crédito de UF 8.000 con un 20% de pie, el resultado es claro:
- En créditos a 20 años, la baja del dividendo ronda al 9%
- En los de 25 años, es cerca del 11%
- Para los de 30 años, la reducción se aproxima al 13%
En términos concretos, para este ejemplo, se traduce en entre 3,5 y 4 UF menos al mes, dependiendo del plazo del crédito
Esta mejora también repercute en la renta mínima requerida por el banco, con un descenso mínimo entre $580.000 y $640.000 aproximadamente, ampliando el acceso al financiamiento
Para quienes buscan su primera vivienda, esta tasa mejora la relación entre dividendo y arriendo, además de ampliar el número de personas que pueden calificar para un crédito hipotecario. Para quienes ya tienen uno con tasas más altas, se abre la opción de refinanciar, siempre que el ahorro proyectado supere los costos de prepago y gastos operacionales asociados.
Subsidio, contribuciones y costo total de ser propietario
Para quienes buscan su primera vivienda, una tasa en torno al 4% mejora la relación dividendo/arriendo y aumenta el número de personas que califica para crédito.
Para quienes ya tienen un hipotecario a tasas más altas, la opción de refinanciar se vuelve atractiva si el ahorro supera los costos de prepago y gastos operacionales.
En paralelo, el Servicio de Impuestos Internos está revisando la metodología de tasación de propiedades en altura. Si se confirma que algunas tasaciones estaban sobreestimadas, podría darse una baja del avalúo fiscal y, en ciertos casos, de las contribuciones, reduciendo así el costo total de ser propietario en el mediano plazo.
Preguntas frecuentes
- ¿El 4,16% es una buena tasa hoy?
Sí. Es la más baja desde fines de 2021 y está claramente por debajo del 5,21% registrado a fines de 2023, lo que mejora el costo del crédito para vivienda. - ¿Siempre conviene refinanciar si mi tasa es más alta?
No necesariamente. Hay que comparar la nueva tasa y la CAE, más gastos de estudio de títulos, tasación, notaría y prepago. Si el ahorro proyectado en intereses no compensa esos costos, es mejor mantener el crédito actual. - Soy arrendatario, ¿debería adelantar la compra?
La baja de tasas ayuda, pero la decisión debe basarse en tu estabilidad de ingresos, nivel de ahorro para el pie y capacidad de cubrir gastos iniciales y dividendo sin sobreendeudarte. - ¿Cómo puede impactar la revisión de tasaciones del SII en mis contribuciones?
Si el nuevo método confirma que algunas tasaciones de departamentos están sobreestimadas, podría producirse una baja del avalúo fiscal y, con ello, una reducción en el impuesto territorial de ciertas unidades. Es un ajuste de mediano plazo a seguir de cerca.
